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“一房四卖”骗取万购房款?一篇文章教你规避

  据悉,上海一男子自从2018开始,就借着“买房子”的噱头,并且比市场价降低300万的价格和多人签订购房合同。至此,该男子共计骗取购房款一千多万元!

  购房时“耍手段”,这种事情在我们日常生活中已经屡见不鲜了。反正就是骗你不了解合同信息,不懂房产套路呗。最致命的弱点,就是图便宜。当然,要说一些可能着急卖房,着急变现是有可能放低房价,希望自己可以尽快出手。但是像上边这个降低300万的例子,就显得非常“不靠谱”了!那我们又该如何规避这样的购房风险呢?今天,阿福就带着大家一起了解一下~

  随着经济社会的不断发展和人们生活水平的不断提高,人们对住房的要求越来越高,房地产市场的发展也日渐成熟。由于二手房市场通常交易现房,消费者在购房时不仅可以清楚掌握房屋本身状况,对房屋周边交通、商业、教育环境也有很好的了解,且购买后可以很快入住,所以在房地产市场中二手房市场所占份额不断增多,二手房市场交易的挂牌量与成交量有显著的增幅。

  然而,由于我国房地产市场相关政策不够健全,尤其是针对二手房市场交易的政策较少,市场交易制度及过程还不够完善,导致二手房市场交易过程中存在很多的问题,这给二手房交易双方尤其是买方带来了风险,影响了二手房市场的健康发展。

  在二手房买卖中,买方对二手房的房屋产权并不十分清楚,许多买方对二手房产权的审核通常只是在形式上查看卖方的产权证书,甚至有些买方连基本的产权证书都不查验,完全依靠经纪人审查。 如果卖方有意隐瞒房屋的产权问题,例如房屋存在共同产权或者产权存在争议,在买方签订合同缴纳定金后,可能导致买卖双方围绕房屋产权产生纠纷。

  在二手房买卖中,买卖双方已经签订房屋买卖合同,买方交付了定金等待卖方办理过户手续时,卖方却撕毁合同拒绝办理过户,拒绝交房。造成这种现象的根本原因是房价上涨迅速,卖方内心觉得卖亏了,从而拒绝承担二手房买卖合同中约定的责任义务。此时,卖方往往以合同约定的价格低于当前的市场价格为由而要求加价,否则便将房屋高价转售他人。有些卖方宁愿赔偿对方双倍定金,也不愿意履行合同。

  在二手房买卖中,买方可能在签订二手房买卖合同后拒绝支付剩下的购房款,单方面解除合同,给卖方带来损失。有些买方在房屋过户后,拒绝按期支付尾款,或者一味拖延支付尾款时间。买卖双方在签订二手房买卖合同时,买方会预先支付一笔定金,这笔定金起到约束双方行为、保证双方执行二手房买卖合同的作用。然而,在房价大幅下跌时,买方宁愿损失定金也不愿意继续履行合同约定。也有部分买方因为经济实力有限,无法从银行获得足够的购房贷款,从而无力支付房款,这也会造成买方单方面毁约。

  购买二手房的时候一定,首先确定房屋的手续是否齐全。而二手房交易里面手续是否齐全,一般看的就是房产证,因此一定要确认一下。如果没有房产证,在交易的时候可能会出现极大的风险,导致自己的金钱损失,引来一些合同纠纷。

  确定了房屋有房产证之后,一定还要明确房屋的产权是否清晰,到底是个人独有,还是多人共同拥有。如果遇到多人共同拥有的房屋,一定要当事人全部到场,同意出售签字才行。千万不要听信某一个业主的话,缴纳定金签署了合同,导致后期的交易终止。

  在签署购房合同之前,一定要先确认所要购买的房屋,是否在出租的状态。我们必须明白“买卖不破租赁”,也就是如果说要购买的二手房还在出租状态,并且没有到期。那么,即便是你成功的买入了,这套房子也不能及时的入住,你不能强行的赶人。并且很有可能“租转买,”租房的人群,在法律上拥有优先购买这套房屋的权利,到时候可能造成一些纠纷。

  我们必须明白市面上的二手房种类特别多,有集资房,有小产权房,有经济适用房,还有商品房等等。而这些房子的土地情况是不相同的,一般情况下,只有商品房的土地情况相对较好,属于出让地类型。其他的集资房,经济适用房,小产权房土地性质都是划拨地,需要缴纳一笔额外的土地出让金才能够进行交易。所以,签署购房合同的时候,一定要搞清楚土地状况,并且确定出让金到底有业主缴纳,还是买家缴纳?

  在签署购房合同的时候,一定要明确清楚房屋交易的相关信息。包括房屋的坐落地址,具体的楼栋号门牌号,房屋的面积大小,公摊面积,装修情况,家具家电情况等等。而且还要明确交易的价格,支付款项的时间和相应的顺序,比如定金,首付款等等。还要明确交易的程序,最好具体到相应的时间,比如什么时候缴纳税费,什么时候过户,什么时候接房等等,不要耽搁房屋的交易过程。

  签署购房合同还要重中之重的,明确违约的相关责任和赔偿金额,以及明确解决的方式方法。这样可以合理地规避一些合同纠纷,规避一些业主悔单加价不卖,业主隐藏房屋真实情况的一系列风险。

  第一次购买新楼盘,在签合同之前一定要再三确认五证是否齐全。五证是指,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建筑工程施工许可证》,《国有土地使用证》,《商品房预售许可证》。这几个证是缺一不可,他们是保证新房可以正常上市交易的先决条件。也是保证在交易的过程当中,远离合同纠纷,远离经济损失的安全线。因为,这些证件是你未来办理房产证的必要条件,买了房子谁都要拿到房产证,心里才踏实。

  新房和二手房不一样,它是期房,我们更应该明细交付的时间和相关的条件。所以,在签署购房合同的时候,一定要具体交房的日期,以及交房的状态。并且达到通水,通电,通气等等状态,这些条件条件缺一不可。说到底,就是要明确房屋达到交付条件,达到国家规定的相关要求。

  新房的违约责任也应该具体一些,比如延期交房应该如何赔偿?面积误差过大应该如何解决?以及室内层高不足,墙面空鼓,地面裂缝又应该如何赔偿,如何解决等等。甚至是把相关的规划相,关的一些小区设施,周边的学区修建都,写进合同具体细节里面。

  购买新楼盘一定要确定同他面积,要不然交房的时候可能会出现很大的公摊面积,特别的不划算。

  比如仓库,车库,人防地下室,以及个人单独的使用空间等等,都不能计入公摊面积。并且要明确公摊面积的大小,是否超出了国家规定的范围,一旦超出应该如何解决和赔偿。

  购买新楼盘,一定要确定付款的方式和期限,这一点也尤为重要。比如什么时候缴了认筹金,什么时候缴了定金,什么时候缴纳首付款?这些款项是收现金还是刷卡,有没有收据等等,都要落实清楚。

  购房者在购买二手房时,如需 避免卖方借口无权处分的风险,则在与卖方签订二手房买 卖合同时,一定要明确房屋的实际所有权情况,卖方是否房屋唯一所有权人,房屋所有权是否存在夫妻共有、父母共有等权属情况。若房屋所有权属于夫妻双方共同拥有,则要求夫妻双方都在合同上签字,并保留证据。合同中明确约定过户时间,则应尽快办理过户。

  在二手房买卖中,买卖双方由于房价上涨或者下跌而单方面违约现象十分常见,卖方单方面毁约和买方单方面毁约都是为了实现自身的利益最大化。在买卖双方签订二手房买卖合同时,买方会支付一定数额的定金。在买方违约时,买方会损失这笔定金,而卖方违约则需要支付双倍定金数额的违约金。可见,买卖双方单方面违约都需要支付违约成本。若某一方违约获得的利益比违约成本高,则容易刺激其违约。

  诚实守信是中华民族的传统美德,市场经济的正常运转也需要诚信作为润滑剂。二手房市场交易涉及金额较大,买卖双方不诚信行为可能会严重损害他人的利益。买卖中之所以会出现违约现象,其主要原因在于违约成本太低,违约带来的收益大于成本。针对这种现状,可以建立二手房市场买卖双方的诚信档案,将违约方列入“诚信黑名单”之中。一旦被列入“诚信黑名单”,短期内禁止其从事二手房交易活动。

 
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